3~4月，是房企2018年年报集中发布期。年报可以看作是上市公司业绩的生命线，可如实地反映房企的运营情况，同时，也往往会披露房企未来的发展方向或目标。

作为资金密集型行业，资金链对于房企而言至关重要。2019年，房地产企业的债务将迎来到期高峰。如果回款与投资未能及时跟上，未来3年间，房企的资金面显然会面临更大的压力。

 在过去的这一年，由于市场环境的变化，一些激进的房企在调控与融资的重压下，也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑。因而多数遇到危机的房企，不得不通过引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。

冰与火之间，折射出房地产行业当下的发展趋势。2019年，很多房企开始把资金安全放置于首位，在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫，将“现金为王”当作第一信条。对于房地产这个资金密集型的行业来说，现金流的重要性不言而喻，尤其是在行业整体下行的背景下更是如此。

　　当下，行业整体的负债率已经涨至高位。Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。

另一个方面，房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。据中原地产研究中心数据，76家已经发布2018年年报的房企中，A股房企净利润率平均为11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。

负债率高企而利润率走低，诸多房企采取了相应的措施，比如，更加强调“现金为王”。万科首席财务官孙嘉提出，万科的运营模式是现金为王、现金流为基础的管理模式。一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”，其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。

过去几年，货值驱动下，不少房企规模快速增长的同时，库存也剧增。减少库存，快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情，资金链紧张的会显得更加迫切。

无论是从规模还是成本两个指标来看，目前都是房企发债的一个窗口期，尤其是在大量短债即将到期的情况下，许多房企发债的主要目的都是“借新还旧”，趁市场氛围还可以的时候继续发债。

但是在楼市企稳的背景下，如果其他的经营指标没有进行合格的管控，高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕。高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了，因而才会寻求高利息。

这是房地产行业最好的时代，或许也是最坏的时代。加速回笼资金、短平快地去库存，这才是房企比较稳妥的做法。

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