深圳前海金谷华夏基金有限公司

未来3年房企资金压力山大

文章来源:金谷华夏发布时间:2019-04-24

3~4月,是房企2018年年报集中发布期。年报可以看作是上市公司业绩的生命线,可如实地反映房企的运营情况,同时,也往往会披露房企未来的发展方向或目标。

作为资金密集型行业,资金链对于房企而言至关重要。2019年,房地产企业的债务将迎来到期高峰。如果回款与投资未能及时跟上,未来3年间,房企的资金面显然会面临更大的压力。

 在过去的这一年,由于市场环境的变化,一些激进的房企在调控与融资的重压下,也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑。因而多数遇到危机的房企,不得不通过引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。

冰与火之间,折射出房地产行业当下的发展趋势。2019年,很多房企开始把资金安全放置于首位,在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫,将“现金为王”当作第一信条。对于房地产这个资金密集型的行业来说,现金流的重要性不言而喻,尤其是在行业整体下行的背景下更是如此。

  当下,行业整体的负债率已经涨至高位。Wind数据显示,A股上市的131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。

另一个方面,房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。据中原地产研究中心数据,76家已经发布2018年年报的房企中,A股房企净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。

负债率高企而利润率走低,诸多房企采取了相应的措施,比如,更加强调“现金为王”。万科首席财务官孙嘉提出,万科的运营模式是现金为王、现金流为基础的管理模式。一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”,其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。

过去几年,货值驱动下,不少房企规模快速增长的同时,库存也剧增。减少库存,快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情,资金链紧张的会显得更加迫切。

无论是从规模还是成本两个指标来看,目前都是房企发债的一个窗口期,尤其是在大量短债即将到期的情况下,许多房企发债的主要目的都是“借新还旧”,趁市场氛围还可以的时候继续发债。

但是在楼市企稳的背景下,如果其他的经营指标没有进行合格的管控,高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕。高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了,因而才会寻求高利息。

这是房地产行业最好的时代,或许也是最坏的时代。加速回笼资金、短平快地去库存,这才是房企比较稳妥的做法。

文章观点仅代表作者本人,不代表金谷华夏基金立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。“投资有风险,入市需谨慎”。


深圳前海金谷华夏基金有限公司
福田营业部:深圳市福田中心区益田路卓越时代广场3603~3604
电话:0755-83223251
东莞分公司:东莞市南城区港口大道9号宏远康城国际14楼
电话:0769-27380101   邮箱:jghx@jghxfund.com
金谷华夏基金官方公众号
金谷华夏基金官方公众号
财富热线
400-830-8126  
工作时间:8:00AM-6:00PM
微信公众号搜索:金谷华夏基金
微信公众号:SZJGHX 粤ICP备16003274号-1