房地产又成热点！

3月8日下午3时，全国人民代表大会常务委员会委员长栗战书在第十三届全国人民代表大会第二次会议上提出今年要推进房地产税立法。A股收市后，进入尾盘的港股市场迅速反应——先跌为敬。

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房地产税法今年落实制定！

3月8日，在第十三届全国人民代表大会第二次会议上，全国人民代表大会常务委员会委员长栗战书作全国人民代表大会常务委员会工作报告时提到：

今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律，加快推进民生、国家安全、知识产权保护、社会治理、生态文明建设等领域立法，落实税收法定原则，完善国家机构有关法律制度。

集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法、修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。

3月8日，十三届全国人大二次会议在北京人民大会堂举行第二次全体会议。

由于涉及到房地产税，市场高度敏感，截至收盘内房股尾盘跳水，融创中国(1918.HK)暴跌10%以上，龙湖集团(960.HK)、雅居乐集团(3383.HK)、融信中国(3301.HK)、万科企业(2202.HK)等全国知名房企跌幅都在4%以上。

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究竟什么是房地产税？

房地产税是以纳税人所有或属其支配的房地产为课税对象征收的税收。房地产税有广义和狭义之分，广义的房地产税是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称。狭义的房地产税则是指房屋或土地本身征收的税，属于财产税。房地产税收属于对于财富存量的课税，因此多数国家将其归入财产税，在不同的国家和地区，房地产税表述为“财产税”、“房地产税”、“不动产税”、“住房税”等多种名称。

目前，我国的房地产税收体系包括：

• 土地购置环节：契税、城镇土地使用税、耕地占用税

• 房地场交易环节：土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市建设维护税等……

• 房地产持有环节：【租赁用】增值税、印花税；【自用】房产税

其中，针对住房持有环节的房产税被认为会对楼市有较大影响。实际上，从1986年9月国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》起，以房产为征税对象，房产产权所有人负责缴纳的房产税就一直在我国征收。但该条例同时规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。

作为长效机制的一部分，房地产税对人为对调节（资产）收入分配和财富差距、培育地方主体税源、抑制房价上涨等均有积极作用。专家分析，其中可能包括对现有少数涉及房地产的税费进行合并，增加持有环节的税收，减少交易环节的税收等。

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房地产税的影响

为何房地产税如此受人瞩目？因为房地产税作为未来房地产行业的重要税种，不但有利于推动土地财政从根本上得到解决，并且还可以保障房地产市场平稳运行。

或许有不少细心人发现，在今年的政府工作报告中，关于房地产政策的表述删去了“房住不炒”。因而，市场人士普遍认为房地产政策更加偏向于“因城施策”，这个思路或许也与房地产税征收的路径相似。

实际上，中国早在2011年1月即对个人持有的住宅正式开始房产税试点征收，彼时选择了上海和重庆作为两大试点城市。试点税率偏低，约为1%(其中上海为统一税率，重庆为累进税率)，并给予了广泛的减免空间(如主要面向2011年后新购住房征收，且享有人均60平米的豁免面积)，且针对房屋原始购买价格而非市场评估进行征税。因此看到在这两个试点城市中，开征房产税对一手房和二手房的房屋交易和房价的影响均非常有限。

从改革路径上来说，历次税改都是理论研究与舆论吹风先行，然后小范围试点，之后再逐步扩大试点范围，直到最后全国实行。因此，在房地产税征收真正全面落地前，大概率还需经历扩大试点范围，以及在初步草案上讨论妥协方案的步骤。房地产税具体征收也将因城施策，税率则会经历从低到高的渐进调节过程。房地产税与土地出让金并非互斥关系，在未来可能并存。

理论上，房地产税应覆盖存量、城乡统征、从价征收，房地分离。实际操作中，可逐步扩大试点范围，一二三四线城市逐级实施，房地产打包计价，对特定对象适当予以免征优惠。

目前，房价仍然处于高位震荡。短期来看，房地产税的立法推进或许将在一定程度上抑制持有多套房的现象，也将造成部分业主对手中房源进行抛售，或许会造成房价和租金的短时波动。但是从香港、美国等地经验来看，房地产税并不是打压房价的利器，长期来看很难大幅降低房价，但也不会造成租金大幅上涨。

细分城级来看，一线城市存量房占比较高，刚需人群较多，二手房市场销售额占总销售额超过50%，房价热度难降；二线城市二手房市场销售额占总销售额比例适中，但城市内部的差异较大，具体城市还需要因城施策。三四线城市则主要以新房交易为主，地方财政对土地的依赖度非常高，一旦征收房产税居民购房意愿降低，开发商或将降价或打折，因此房价或将受到冲击。

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专家怎么看？

中泰证券研究所高级经济学家杨畅表示，典型经济体的发展实践表明，房地产税作为抑制房价上涨的工具，其效果并不明显，过于强调房地产税对房地产价格的调控职能，往往难以达到预期。而通过完善房地产税，能够调整房地产领域相关基础性制度，优化房地产长效机制，为房地产长远的稳定健康发展提供支撑，对探索财税体系改革、房地产市场结构调整、优化地方政府公共服务能力具有重要意义。

一是完善税收基础性制度。一方面，通过完善保有环节的房地产税收制度，扭转房地产税费集中在开发和交易环节的现状，缓解“重流转，轻保有”现象，加大投资投机者的持有成本，优化房地产资源配置。另一方面，完善房地产税改革应放在公共财政整体框架下来协调安排，简化和降低交易环节税费，做到既保证纳税人的负担不因开征新税种而加重，又有利于存量住房资源的优化配置。

二是串联多项基础性制度改革。房地产税的推广，需要将财政税收制度与土地制度、户籍制度、社会保障制度等多项基础性制度统筹考虑，特别要进一步研究征收房地产税与土地出让金制度的关系，明确房地产税中长期改革是否需要与土地出让金制度改革配套推进，以及需要统筹考虑城市、郊区、农村等不同纳税人在不同公共服务基础上的税负。

三是优化地方政府财政结构。保有环节房产税天然具有税源稳定且税基随经济发展而扩大的特性，分散保有环节税至更长周期，将成为稳定且可持续的财政收入来源。在绝大多数国家，房产税都作为地方财政的重要来源，用以平衡地方财政，即使有些国家房产税由中央政府征管，但最终也大部分分配给地方用于社会公共服务、教育、道路、环保等市政支出。有数据显示，2007年，美国房产税收入总额为3769.5亿元，占地方财政收入和税收收入的比重分别为44.9%和71.7%，其长期保持该比例水平。

四是提升政府公共服务水平。房地产税本质上是政府提供地方公共服务的收费，是居民对消费的公共服务的付费。居民可以根据自身偏好选择居住地，通过“用脚投票”的方式，要求地方政府收取最少的费用，而提供最好的公共服务。典型经济体的地方政府对房地产税收缴后如何分摊具有明确的安排，也普遍使用房地产税收收入来购买基础设施建设与维修、治安、教育等公共服务。国际经验也表明，优质的社会公共服务能够抵消房地产税的负面影响，确保房地产价格稳步增长。