“以房养老”作为一种新型养老保险服务产品，原本可以让老人们的房子变成实实在在的“养老金”，但目前市场上不少打着“以房养老”旗号推出的产品却真假难辨， 以高息诱惑，使多名老人陷入骗局的案件，甚至有部分受害者正面临房屋被拍卖的风险，最终使老年人“钱房两失”、老无所依，着实令人汗颜！

真正的住房反向抵押养老保险必须同时满足“获得银保监会批复”、“机构持有金融牌照”两大基本条件。在正规“以房养老”业务中，老人始终享有对房屋占有、使用、租赁和房屋赎回处分四项权利，而保险公司仅有抵押权。这是保险业支持养老服务业发展的重要举措，也是保险业服务社会养老保险体系建设的创新方式。对此，大家需要格外多加个心眼，认清事物的本质！

老年人住房反向抵押养老保险是一项创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。在此期间，因为抵押权的存在老年人只是不能卖房子。同时，在老人身故后，保险公司要在继承人的配合下才能处置房产。这与个别打着“以房养老”骗局明显不同。

目前，保险公司推出的“以房养老”业务主要有三大特点。

一是与终身年金相结合，承担长寿风险，依照合同约定按月向老年人支付养老年金直至身故；

二是可以满足“居家养老”需求，老年人不需要搬离，可以继续居住在自己的房子里直至身故。与出售房屋获取养老金等“以房养老”方式相比，对老年人的生活环境、生活方式影响小；

三是老年人过世后，其房产处置所得在偿还养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付，保险公司将承担相应风险，不再向老年人的家属追偿。

“以房养老”主要是为那些有房产但养老资金不足的老年人提供一种增加养老收入的新手段，使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下能够转化为养老资金，丰富老年人的养老选择，增加老年人的养老资金来源，改善老年人的生活质量。当然，“以房养老”模式只能满足特定人群的部分养老需求。适用人群需要符合以下条件：一是，年龄60~85周岁；二是拥有房屋完全产权。

事实上，“以房养老”模式以试点形式已推广近5年，但市场反响却异常冷淡，保险公司态度并不积极。截至目前，只有极个别才取得“以房养老”业务的实质进展。

细细分析一下，影响业务发展的因素主要来自于五个方面：即观念、法律与配套政策、风险管控、对公司的能力要求高、相当一部分老年人的房产无法上市交易等。

例如：由于有些环节的法律法规还存在空白或不足；业务环节涉及房地产管理、金融、财税、司法等多个领域，这些都对保险公司开展此项业务提出了挑战。此外，房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证，涉及多个部门和外部机构，不同地区的流程和操作要求也不尽一致。涉及环节较多，对保险公司的能力要求较高。

所以 ，从实际出发，“住房反向抵押贷款”是一个新生事物，很多地方政府部门都是第一次接触，无论是政策法规，还是业务流程、体系机制，都需要重新梳理建立。业务流程办理动辄几个月，尤其是双方去房屋所属各区局办理不动产抵押登记，这是整个业务中最容易“卡壳”的环节。

不可否认，在我国人口结构老龄化的大背景下，产生了一些失独家庭和“空巢”家庭群体，同时社会养老金总量不足及结构失衡，“以房养老”模式未来有巨大的发展空间。相信未来，我国可以从金融、财税、司法、住建等多个方面完善配套政策。同时，鼓励产品创新，在产品服务层面，使产品多元化、差异化，甚至提供房屋增值分享型新产品或“养老保险金+养老服务”模式。

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